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“去地产化”易小迪的阳光100中国“被动转型”

文|原创中心刘英

太阳100中国10月4日宣布,该公司前9个月的合同销售额为61.57亿元,同比下降10.21%,并继续下降。9月20日,面对外界对“业绩下滑”和“断臂求生”的质疑,阳光100中国高调入股承德热河流域,表示将全力投入创新产品线,坚定改造鲁文房地产。然而,在业内人士眼中,文化旅游产业得到了大量资金的支持,阳光100的转型有点“被动”。

非住宅项目收入不到50%

在前任“万通六君子”之一、现任阳光100中国董事会主席易小笛眼中,中国房地产业有住宅和非住宅两大类,住宅总量为13万亿,而非住宅总量仅为2万亿。“过去,阳光100一直想抓两只兔子,不仅要做好改造和新产品线的工作,还要不放弃传统房地产开发的主流市场。”“公司的钱主要是在陆地上。近十年来,在国家分配的过程中,积累了大量的优质土地储备,优质房产将继续升值。”因此,“转型创新将是阳光100未来发展的主旋律”。

支持转型的“创新产品线”是阳光100管理层多次提到的“1/3”品牌战略。所谓“1”是指关注年轻的知识精英和中产阶级目标客户。“3”是共享服务公寓(喜马拉雅山)、文化街区(凤凰街)和复合社区(阿尔勒)。

易小笛表示,“唯一与住房相关的阿尔勒品牌将结合新兴市场的需求,整合行业内的高级团队,加快国土资源存量的振兴,努力打造文化和旅游产品”。

与过去不同,阳光100转型背后的主题是“卖,卖,卖”。焦点房地产新闻查询通知发现,8月份,阳光100以5.13亿元的总价出售了位于东莞市松山湖的一块工业园区土地。4月,重庆阳光100国际新城和慈云寺老街项目两个项目转让给融创,总价13.34亿元;广东省清远市清城区龙塘镇房地产开发项目转让给凯撒工业,总价46.61亿元。与好兄弟泰和集团类似,在8个月内,根据项目的销售和转让情况,阳光100共募集资金超过65亿元。

在最近的新闻发布会上,管理层在谈到公司项目的处置原则时表示,“街区和喜马拉雅山都被保留了,房子都要搬出去,因为房子的相对优势越来越小,资本成本相对较高,快速周转受到政策的影响。出售这些项目可以迅速抽回资金,减少债务,完成转型。”“这是公司转型的坚实表现,轻装上阵,专注于改变轨道。未来,阳光将至少再出售100亿个住宅项目。”

然而,据分众地产新闻(Focus Real Estate News)报道,与重庆阳光100国际新城一起出售的慈云寺老街项目不是住宅项目,而是易小笛所希望的作品。它最初的计划是把它建成一个文化旅游区综合体。阳光100重庆项目总经理张笑君也表示,“最终定位的老街项目是一个文化旅游项目,不仅仅是休闲和销售”。此外,基于建于唐代历史悠久、是抗战时期中央电影厂摄影基地的慈云老街(Ciyun Old Street)的背景,张笑君还拟定了两大项目运营主题,“慈云寺本身和中央电视摄影场”。

出售给凯撒的龙塘镇房地产开发项目是广东阳光100的首个项目。该项目定位为“广州北印象阿尔勒镇”。这是第一次将法国阿尔勒的建筑艺术和生活方式引入中国。这是阳光100推出的“1/3”创新产品线“复合社区(arles)”之一。

根据半年度报告,重庆、广东等项目的转让收入使阳光100净利润增长77.4%,达到7.91亿元,净利润增长10%,达到22.1%,权益股东应占净利润也增长5.9%,达到32.98亿元。

在新闻发布会上,管理层否认该公司面临“流动性困境”,并表示,“目前,该公司的现金流主要存放在一级开发中,随着土地兑现部分收益的返还,现金流压力不大。”“每个人都在用标尺衡量房地产企业。当企业开始销售项目时,他们都认为这是个坏消息。对于阳光100来说,其他人可以更高效地完成住宅项目并将其转移给他们,这并不是一件坏事。”

然而,事实上,阳光100确实面临着巨大的债务缺口。根据半年度报告,公司需要在一年内偿还83.05亿元债务,但同期公司现金及现金等价物仅为34.99亿元,现金覆盖率不足50%,短期债务压力更大。此外,约有91.13亿元债务需要在1-2年内偿还,85.19亿元债务需要在2-5年内偿还。贷款借款总额263.36亿元,长期债务缺口也很大。

一些非核心产品的销售也减少了阳光的短期可用商品供应,销售额和收入都在下降。因此,根据市场判断,管理层将其年度销售目标从150亿元下调至100-110亿元,并认为未来业绩的增长将主要来自非住宅业务。然而,截至6月底,阳光100高度重视的“公司商业地产和车库”等非住宅项目的总销售额仅为15.6亿元,仅占同期公司合同销售额37.88亿元的41.18%,不到50%。

"去国有化是一个无助的举动."

根据易小笛起草的承德齐家温泉村热河谷项目全新价值链,未来该项目将提供柴米朵农场、银路方善酒店、森智谷温泉等设施和体验,重点关注城市居民的“反城市化”需求,打造满足“纯粹生活”和“狂野玩乐”双重享受的理想度假场所。据《中国日报》报道,文化旅游的布局已经成为阳光100的长期战略。管理层认为,公司在桂林、丽江及周边北京保留的大量高质量文化旅游项目将迎来合适的市场发展机遇。

业内人士提醒,业内大多数较为成功的吕雯房地产项目都是依靠传统旅游景点来取得成功的。有意进入吕雯房地产的房地产公司,首先要考虑能否主动旅游,在旅游和房地产之间取得平衡,实现“以旅游带动房地产,以房地产带动旅游业”的良性循环。此外,吕雯房地产通常需要很高的资本,并且有很长的资本提取期。没有大量资本的支持,短期内很难成功转型,甚至拖累其财务业绩。由于市场销售不佳,资本链紧张的企业不多。

作为一线房企的前“种子选手”,易小笛从海南房地产泡沫中赚了一桶金后,自1995年以来一直对公司的发展保持着谨慎稳健的态度。它错过了土地拍卖制度实施以来的抢地大战,进入资本市场太迟,错过了房地产业发展的红利浪潮。到目前为止,其总市值仅为36.37亿元,合同销售额为61.57亿元,仍保持着中小住宅企业的规模。

就未来业绩前景而言,7月份,标准普尔判断,尽管近几个月来运营回报或现金流有所改善,阳光商业模式的可持续性仍面临风险。鉴于该公司短期债务的长期期限和低现金水平,该公司将在未来12个月保持疲软。因此,S&P仍然给予“ccc”评级,看起来是负面的。

与过去不同,鲁文房地产领域的竞争非常激烈。据中学数据显示,目前有57家房地产企业抢夺鲁文房地产蛋糕,其中前50名房地产企业36家,前51~100名房地产企业21家。此外,鲁文房地产领域相对成功的容创和华侨城的销售规模都高于阳光100。

房地产分析师认为,吕雯房地产开发面积很大,不能像住宅楼一样预售。找到一个全新的发展模式和多元化的盈利模式是非常重要的。在高利率、低租金的市场环境下,追求租金、销售和商业模式相结合的阳光100能否有效复制非住宅产品,形成良性的产品循环,是其成功转型的关键。

金融评论员严跃进(Yan跃进)认为,阳光100的“去国有化”转型是一个无奈的举动。在过去两年里,它的住宅业务确实有所放缓。此外,由于严格的控制政策和其他大型住宅企业的竞争压力,住宅业务的发展空间有限,但也不是没有潜力。阎跃进表示,阳光100在西南市场的分布仍然非常强劲。目前,这些地区的增长是可以接受的,因为短期政策的周期性收紧将导致战略调整,这是房地产开发商的一大禁忌。许多转型中的轻资产业务似乎成本较低,但实际上它们在资本回报率和营业额方面不如传统房地产,这也值得阳光100的关注。

颜跃进提到,既然决定转型,就有必要进一步研究消费市场,创造一个独特的知识产权。2020年是中国全面进入小康社会的关键一年。如何结合时间点打造独特的吕雯房地产基准产品,也是阳光100值得进一步思考的方向。

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